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La loi Pinel met en place une profonde refonte du statut des baux commerciaux. D’inspiration protectrice du locataire, et indirectement de l’exploitant du fonds de commerce, la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 constituent la réforme la plus importante dans ce domaine depuis le décret du 3 juillet 1972.

Voici un aperçu des dispositions les plus notables de la réforme :

• Faculté de résiliation triennale – Le régime des baux commerciaux se caractérise notamment par la sécurité et la souplesse qu’il offre au locataire de locaux commerciaux : si le bailleur est, en principe, engagé pour une durée de neuf ans, le locataire dispose quant à lui  de la faculté de résilier le bail au bout de trois, six ou neuf ans. Le locataire pouvait toutefois renoncer à sa faculté de résiliation triennale puisque la règle fixée à l’article L.145-4 s’appliquait « à défaut de convention contraire ». La loi du 18 juin 2014 supprime cette réserve, interdisant désormais au locataire de renoncer à cette faculté (ou au bailleur de lui imposer d’y renoncer). Le bail commercial est définitivement un « 3-6-9 ». La possibilité pour le locataire de renoncer à sa faculté de résiliation triennale est toutefois maintenue dans certains cas. Il s’agit des baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, des baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, des baux de locaux à usage exclusif de bureaux et ceux de certains locaux de stockage.

• Forme du congé – Le congé, qui devait jusqu’alors être notifié par acte extrajudiciaire, autrement dit par acte d’huissier de justice, pourra dorénavant  être également envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Afin d’éviter le contentieux qui pourrait naître de cette disposition, le décret d’application prévoit que la date à prendre en compte est celle de la première présentation de la lettre. Notons que la possibilité d’envoyer une lettre recommandée ne concerne pas la demande de renouvellement du locataire qui demeure soumise à la notification par huissier.

• Charges récupérables sur le locataire – La loi prévoit qu’un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire soit annexé au bail et fasse l’objet d’un récapitulatif annuel. Sur ce point, le décret prévoit une liste des charges locatives et impôts qui ne sont plus directement récupérables sur le locataire. Il s’agit notamment des grosses réparations de l’article 606 du code civil, des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mise en conformité (lorsqu’ils constituent des grosses réparations), des impôts, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal (contribution économique territoriale notamment) à l’exception de la taxe foncière. (cf. art. R. 145-35 du Code de commerce pour une liste exhaustive). Si ces dispositions devraient, en contrepartie, entrainer une hausse des loyers commerciaux, elles ont le mérite d’apporter davantage de prévisibilité au locataire professionnel.

• Droit de préemption du locataire en cas de vente du local – La loi Pinel fait désormais bénéficier le locataire d’un droit de préemption sur le local en cas de projet de vente par le propriétaire, à l’image de ce qui existe pour les baux d’habitation.

• Variation du loyer en cas de renouvellement du bail – L’article L.145-34 du Code de commerce, qui régit la variation du loyer en cas de renouvellement, fait désormais référence à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires, en lieu et place de l’indice sur le coût de la construction, plus volatil et haussier à long terme. En outre, lorsque le loyer est déplafonné, autrement dit lorsque sa variation ne suit pas l’indexation, ce qui peut entrainer une hausse importante et brutale, la variation de loyer est plafonnée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cela vise les hypothèses de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, des cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ou des cas de variation de plus de 25 % du loyer par l’effet d’une clause d’échelle mobile.

• Baux dérogatoires – Le régime des baux dérogatoires prévu à l’article L.145-5 du Code de commerce – par lesquels les parties peuvent, pour un temps, échapper au statut des baux commerciaux – est également modifié. D’une part, ces baux ne peuvent dépasser une durée de 3 ans, contre 2 ans précédemment ; d’autre part, dans l’hypothèse où le bail dérogatoire se serait automatiquement transformé en bail commercial parce qu’aucun congé n’aurait été donné avant son terme, les parties conservent la possibilité d’échapper à la mise en place automatique du statut des baux commerciaux qu’elles n’auraient pas souhaité en renonçant à la formation d’un bail commercial dans un délai d’une mois suivant l’expiration du bail dérogatoire.

• Convention d’occupation précaire – Une seconde exception à l’application du statut réside dans la conception de convention d’occupation, construction prétorienne que le nouvel article L.145-5-1 du Code de commerce vient consacrer en la définissant comme « la convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

• Droit de préemption des communes – Notons enfin que le statut des baux commerciaux est désormais applicable aux communes ou autres organismes publiques ayant fait jouer le droit de préemption dont ils bénéficient au titre des articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme en cas de cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux (voir notre article sur le sujet).

Sources :

• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
• Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial

Le décret n°2014-1063 du 18 septembre 2014, relatif à la simplification de certaines obligations comptables applicables aux commerçants et de diverses mesures du droit des sociétés, modifie notamment certains dispositions du Code de commerce applicables aux sociétés commerciales.

Si elles ne sont pas substantielles, ces modifications vont dans le sens d’une simplification des formalités de publicité, des obligations d’informations et des « formalités » applicables lors de l’approbation des comptes ou de certaines opérations telles que les augmentations de capital ou la conclusion de conventions règlementées.

• le délai imposé aux sociétés commerciales pour déposer certains documents comptables (comptes annuels,  rapport de gestion, comptes consolidés, rapport(s) des CAC etc…) au registre du commerce et des sociétés est porté de 1 à 2 mois  à compter de leur approbation par l’assemblée ordinaire lorsque ce dépôt est effectué par voie électronique ;

• concernant les convocations des assemblées générales dans les SA, le tableau des résultats de la société sur les cinq derniers exercices ne doit plus être adressé ou mis à disposition des actionnaires ou joint aux formules de procuration ;

• une copie du rapport de gestion peut être délivrée à toute personne, à ses frais, au siège de la société sur simple demande pour un coût qui ne peut excéder les frais de reproduction des documents ; l’intéressé  est informé de ce coût lors de sa demande ;

• les règles de désignation du commissaire aux apports en cas de constitution d’une SA ou d’augmentation de capital d’une SA et d’une SARL  sont alignées sur celles des apports en nature intervenant lors de la constitution d’une SARL  : la décision de ne pas recourir à la désignation d’un commissaire aux apports, ainsi que tout document relatif à la description et à l’évaluation des apports (dont une attestation précisant qu’aucune circonstance nouvelle n’est venue modifier cette évaluation) sont déposés 8 jours au moins avant la date de l’assemblée générale constitutive ou extraordinaire au siège social et au greffe du tribunal de commerce ; ces documents sont tenus à la disposition des souscripteurs qui peuvent en prendre connaissance ou en obtenir copie ;

• dans les SA, l’obligation de communiquer la liste et l’objet des conventions « libres » aux membres du conseil d’administration et aux CAC  est supprimée ; il s’agit des conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales entre la société et ses dirigeants ou ses actionnaires détenant plus de 10 % des droits de votes.

Voir le texte du décret n° 2014-1063 du 18 septembre 2014

Si la rupture conventionnelle a le vent en poupe depuis ces dernières années, les contours juridiques de ce mode de rupture demeurent imprécis.

C’est donc toujours avec intérêt que sont accueillis les derniers arrêts rendus par la Chambre sociale de la Cour de cassation en la matière, poursuivant la construction de sa jurisprudence. Tel est le cas des quatre arrêts rendu par la chambre sociale le 29 janvier 2014.

Aux termes du premier arrêt (n°12-24.539), la Cour a énoncé qu’une erreur commise dans la convention de rupture sur la date d’expiration du délai de rétractation de 15 jours ne peut entrainer la nullité de cette convention que si elle a pour effet de vicier le consentement de l’une des parties ou de la priver de la possibilité d’exercer son droit de rétractation. En l’espèce, la convention mentionnait un délai de rétractation inférieur au délai légal de 15 jours calendaires et la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir considéré que cette irrégularité ne viciait pas le consentement.

Dans son deuxième arrêt (n° 12.22-116), la Cour de cassation a affirmé que la convention de rupture conclue entre un employeur et un salarié fixe la date de rupture du contrat de travail, laquelle ne peut intervenir avant le lendemain du jour de l’homologation par l’autorité administrative. Dès lors, le délai de 15 jours au plus tard suivant la première présentation de la notification de la rupture du contrat de travail dont dispose contractuellement l’employeur pour dispenser le salarié de l’exécution de l’obligation de non-concurrence a pour point de départ la date de la rupture fixée par la convention.

Il résulte du troisième arrêt (n° 12-27.594) que, lors de l’entretien au cours duquel les parties conviennent d’une rupture conventionnelle, le défaut d’information du salarié d’une entreprise ne disposant pas de représentants du personnel sur la possibilité de se faire assister par un conseiller choisi sur une liste dressée par l’autorité administrative, n’entraine pas la nullité de la convention de rupture.

En outre, le choix du salarié de se faire assister par son supérieur hiérarchique n’affecte pas la validité de la rupture conventionnelle.

En l’espèce, le salarié qui avait sollicité l’assistance de son supérieur hiérarchique ne pouvait ensuite arguer d’une quelconque pression ou manoeuvre pour l’inciter à consentir à la rupture.

Enfin, dans le dernier arrêt (n° 12-25.951), la haute juridiction a énoncé que le fait pour l’employeur de ne pas informer le salarié avant toute rupture conventionnelle de la possibilité qu’il lui est offerte de contacter le service public de l’emploi en vue d’envisager la suite de son parcours professionnel, n’affecte pas la liberté de son consentement à la conclusion de la convention de rupture. Notons que, dans le cas l’espèce, le salarié avait un projet de création d’entreprise.

Sources :
Cass. soc., 29 janv. 2014, n° 12–25.951, M. H. c/ Sté Papier Mettier France
Cass. soc., 29 janv. 2014, n° 12–24.539, M. V. c/ Sté Maladis
Cass. soc., 29 janv. 2014, n° 12–22.116, M. H. c/ Sté Teissier et a.
Cass. soc., 29 janv. 2014, n° 12.27.594, M. L. c/ Sté King Jouet

La Cour de cassation a donné du fil à retordre à la série télévisée « Plus belle la vie ».

L’écrivain Wilburt Ginger Stone, auteur du roman « l’héritage du lobotomisé » avait engagé une action en contrefaçon contre les producteurs et diffuseurs de la série « Plus belle la vie » diffusée sur France 3, les accusant d’avoir repris le thème, l’intrigue et les personnages principaux de son roman. La cour d’appel de Paris avait débouté l’auteur en lui reprochant de ne pas avoir démontré que lesdits producteurs et diffuseurs avaient pu avoir connaissance de son roman.

Dans son arrêt du 2 octobre 2013 (n°12-25941), la Cour de cassation a refusé de suivre le raisonnement des juges du fond. Elle leur reproche d’avoir inversé la charge de la preuve : c’était aux prétendus contrefacteurs, les producteurs et diffuseurs de la série, qu’il appartenait de prouver qu’ils n’avaient pas pu accéder à l’oeuvre.

En jugeant ainsi, la haute juridiction renforce le droit moral dont dispose l’auteur d’une oeuvre de l’esprit du seul fait de sa création et indépendamment de toute divulgation publique. Ainsi qu’elle le rappelle, ce droit de propriété incorporelle est exclusif et opposable à tous.

La Cour souligne que la contrefaçon d’une oeuvre résulte de sa seule reproduction et ne peut être écartée que si celui qui la conteste démontre que les similitudes existant entre les deux oeuvres procèdent d’une rencontre fortuite ou de réminiscences issues d’une source d’inspiration commune.