Le droit de préemption des communes, bien connu de tous ceux qui sont, en tant que partie ou conseil, intervenus dans le cadre de cessions de fonds de commerce et de droit au bail, vient de connaitre d’importantes modifications apportées par la loi du 18 juin 2014, dite “loi Pinel”.

Le régime du droit de préemption, codifié aux articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme, autorise chaque commune à fixer un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur duquel elle disposera du droit d’acquérir les fonds artisanaux, fonds de commerce ou baux commerciaux (droits au bail) dont la cession serait envisagée, et ce par priorité à l’acquéreur pressenti.

Si ce privilège est en pratique rarement mis en œuvre par les communes, il n’en constitue pas moins une disposition bien connue des praticiens de la cession de commerce et du droit au bail qui érigent systématiquement l’absence de préemption en condition suspensive des actes de cession.

Sur ce point, les principaux apports de la loi sont les suivants :

  • Le droit de préemption, initialement réservé aux communes, peut désormais bénéficier, sur délégation, à certains établissements publics de coopération intercommunale et sociétés d’économie mixte. Cela devrait rendre un peu plus fréquent son exercice.
  • La situation du “titulaire du droit de préemption” – périphrase dorénavant employée par le Code en lieu et place de la “commune” – est en outre sensiblement améliorée par la loi Pinel puisque celui-ci, dès lors qu’il aura exercé son droit, pourra bénéficier du statut favorable des baux commerciaux dont l’application lui était jusqu’alors déniée.
  • Pour le propriétaire du local sur lequel porte le fonds ou le bail cédé, l’application du statut le place, de ce point de vue, dans une situation identique à celle qui aurait été la sienne si la cession eut été conclue avec l’acquéreur pressenti. Son nouveau preneur pourra en effet désormais se prévaloir des dispositions protectrices des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, telles que le droit au renouvellement, le paiement d’indemnités d’éviction ou le droit d’obtenir devant le juge des délais de paiements (article 1244-1 du Code civil) ou une suspension des effets de la clause résolutoire (art. L. 145-41 du Code de commerce). L’effet bénéfique pour le propriétaire des locaux commerciaux que pouvait représenter l’exercice du droit de préemption par un preneur personne publique privé du statuts des baux commerciaux est devenu une histoire ancienne…
  • L’attention des praticiens est attirée sur la forme de la déclaration préalable qui doit être effectuée par le cédant : cette déclaration d’intention d’aliéner doit préciser le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial.

Voir aussi :

La réforme du régime des baux commerciaux par la loi Pinel

Source : Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises